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链家地产的老总被法院限制消费了?嗯……好像是有一点冤

图片:Alex Shutin / CC0

徐斌,房产律师, 《千万别说你懂买房》作者

环亚ag集团app www.mcbpud.cn 今天有媒体挖出一道猛料,说链家地产的左总被限制消费,难道链家地产摊上大事了吗?

有图有真相。

难道链家摊上什么大事儿了?其实,吃瓜媒体和群众不要高兴的太早,这个消息某种意义上说是一个乌龙。实际上背后是个小案子,至少对链家来说,真的是个小案子。

通过法院的限制消费令,我们可以看到限制消费令是由于链家公司没有执行原告郭某的一份生效判决。所以我们把这份判决拿出来,很容易就可以还原这个事件的真相。判决书比较长,我给大家简单的解读一下。

郭某与北京链家房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理法院: 北京市东城区人民法院
案  号:?。?017)京 0101 民初 11447 号
案  由: 房屋买卖合同纠纷
裁判日期: 2018 年 11 月 20 日
北京市东城区人民法院
民事判决书
(2017)京 0101 民初 11447 号
原告:郭某,女,1975 年 10 月 23 日出生。
委托诉讼代理人:郭艳平,北京市鑫宝律师事务所律师。
被告:西安真爱服务事业股份有限公司,住所地陕西省西安市朱雀大街 42 号。
法定代表人:何志方,董事长。
委托诉讼代理人:王小涛,北京市炜衡(西安)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:贾蒙,北京市炜衡(西安)律师事务所实习律师。
被告:北京链家房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区将台路 5 号院 16 号楼 601 室。
法定代表人:彭永东,总经理。
委托诉讼代理人:王翼瑶,女,1995 年 2 月 7 日出生。
原告郭某与被告西安真爱服务事业股份有限公司(以下简称真爱公司)、北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于 2017 年 6 月 14 日受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告郭某的委托诉讼代理人郭艳平与被告真爱公司的委托诉讼代理人王小涛、贾蒙,被告链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告真爱公司继续履行与原告于 2016 年 3 月 18 日签订的编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》,由被告真爱公司、链家公司配合原告办理房屋产权转移登记手续,将北京市东城区×号院×号楼×层×号房屋的所有权变更登记至原告名下;2.诉讼费由二被告负担。事实和理由:2016 年 3 月 11 日,原告与被告真爱公司、链家公司签订买卖定金协议书,约定原告购买被告真爱公司位于北京市东城区×号院×号楼×层×号房屋(以下简称涉诉房屋),房价款为 13500000 元,装饰装修家具家电及配套设备 5700000 元,总价款为 19200000 元。原告于当日支付给被告真爱公司定金 500000 元。2016 年 3 月 18 日,原告与被告真爱公司、链家公司签订合同编号为×的北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同和补充协议,约定原告购买被告真爱公司所有的涉诉房屋。为了保证合同的切实履行,三方于当日签订了补充协议,约定被告真爱公司承诺于 2016 年 5 月 31 日前取得该房屋的所有权证,并积极配合原告办理房屋产权登记手续;原告于办理权属转移登记前 2 个工作日将第一笔首付款 9200000 元以托管方式支付给被告真爱公司。但被告真爱公司却迟迟没有在约定的 2016 年 5 月 31 日前取得该房屋的所有权证,无法为原告办理该房屋的过户手续,造成原告的购房目的无法实现。因多次催促无果,原告于 2017 年 6 月 14 日提起诉讼。之后,原告得知被告真爱公司已经取得该房屋的不动产权证。为维护自身合法权益,原告请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。
被告真爱公司辩称,一、原告郭某和丈夫陈某在北京市已有两套商品房,不具备购买涉诉房屋的资格条件。根据北京市政府颁布的商品房限购政策,规定对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭,限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。本案中,郭某向法院申请查封涉诉房屋,北京市东城区人民法院作出(2017)京 0101 民初 11447 号民事裁定书,郭某提供两套房屋作为担保,其名下一套房屋位于北京市东城区×号楼×层×单元×号,其丈夫陈某名下位于北京市密云区×号楼×号。郭某夫妇已在北京市拥有两套房屋,属于北京市限购令的限购范围,不具备购买涉诉房屋的资格条件,故涉案合同无法继续履行。二、被告真爱公司从未授权董某对外销售涉诉房屋,董某以真爱公司名义向郭某出售房屋的行为是无权代理行为。2016 年 3 月,真爱公司委托董某办理涉诉房屋的房屋产权证过程中,董某以办证需要为由要求真爱公司提供营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、真爱公司印章。根据真爱公司董事长何志方与董某电话录音和微信聊天记录显示,董某承认真爱公司没有委托董某卖房屋,董某私自将真爱公司房屋对外出售,是行为人没有代理权实施的代理行为,因真爱公司拒绝追认,该行为对真爱公司不发生效力,所产生的责任应当由董振武自行承担。三、房屋买卖合同签订过程中,郭某不满足表见代理“相对人善意且无过失”的要件,不能构成表见代理。本案中,郭某并非善意无过失,故不能构成表见代理,具体理由如下:1、《买卖定金协议书》签订过程中,郭某对董某的身份未经核实即轻信,具有未尽到审查义务的过错。2、授权委托书备注“受托人董某确认并承诺:…本《授权委托书》由委托人本人亲自签署并授权”。2016 年 3 月 18 日,郭某已经发现董某自行填写授权委托书并非真爱公司亲自签署并授权,不能体现出真爱公司授权董某销售涉诉房屋的合意,在此情况下郭某继续配合董某进行房屋交易存在明显过错。3、董某填写勾选授权事项并盖章的《授权委托书》显示,授权董某个人收取真爱公司转让房屋定金、购房款共计 19200000 元巨额款项,将公司转让房屋巨额款项支付给个人,明显违反基本商业规则,郭某在此情况下仍旧与董某签约存在明显过错。4、董某与郭某约定涉诉房屋交易价格 13500000 元,明显低于当时北京市同等地段房屋市场价格,郭某继续配合董某进行房屋交易存在明显过错。5、截至目前,郭某仅支付购房定金 500000 元,首笔购房款 9200000 元至今没有支付,说明郭某对董某违法处置真爱公司房屋所造成的违法后果存在顾虑,是郭某在涉诉房屋买卖合同过程中存在严重过错体现出来的不自信??杉?,郭某在以上五个方面存在严重过错,不论该种过错是故意还是过失,不满足表见代理“相对人善意且无过失”的要件。四、真爱公司不应支付郭某违约金。五、链家公司在涉诉房屋信息挂网、签订定金协议、签订房屋买卖合同、授权委托书加盖印章等方面违反操作规则存在重大过失,其明知董某无授权仍然进行房屋居间交易,违反谨慎审查义务应当承担责任。首先,链家公司作为专业从事二手房买卖业务的经纪公司,对行业交易规则及房地产买卖的相关程序相对普通人更应当了解的透彻,其在没有真爱公司授权委托情况下,将房屋信息进行对外宣传出售,构成重大过失。其次,董某没有提供真爱公司授权委托书,链家公司没有审查即进行交易中介,存在重大过错。再次,董某与郭某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》时,董某在郭某及链家公司经纪人的面前在《授权委托书》上加盖真爱公司的公章,并填写备注“受托人董某确认并承诺:…本《授权委托书》由委托人本人亲自签署并授权”的内容??杉?,链家公司严格要求授权委托应由委托人本人签署,但发现授权委托书并非真爱公司本人签署时,仍进行房屋交易中介,明显违反链家公司操作规则,存在重大过错。综上,真爱公司恳请法院驳回原告的诉讼请求。
被告链家公司辩称,1、签订合同前,被告链家公司的经纪人带领原告多次去涉诉房屋内查看??捶渴?,原告夫妇及原告的朋友均在场,每次看房均由董某为原告开门。2、登记出售时,涉诉房屋挂牌价为 20000000 元。2016 年 3 月 11 日,买卖双方在被告链家公司的×小区店对合同条款进行协商,经协商双方达成一致,以 19200000 元的价格成交。3、2016 年 3 月 11 日,因董某未携带被告真爱公司公章,原告将 500000 元定金通过银行转账的方式转给被告链家公司的经纪人张某,由其代为保管。2016 年 3 月 18 日,董某携被告真爱公司公章到被告链家公司的×小区店签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,张某于当日将定金 500000 元以银行转账方式支付给董某。4、涉诉房屋附赠车位位于小区地下×层×。买卖双方签订的房屋买卖合同及补充协议是真实、有效的。被告链家公司现同意配合原告办理涉诉房屋的过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下:2010 年 3 月 11 日,×公司购买了涉诉房屋。2011 年 11 月,×公司更名为真爱公司即本案被告。2017 年 6 月 2 日,真爱公司登记为涉诉房屋的权利人。
2016 年 3 月 11 日,在链家公司的居间服务下,案外人董某以真爱公司委托代理人的身份与郭某签订《买卖定金协议书》,约定郭某经现场勘验真爱公司的上述房屋后,对真爱公司出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解,确认以 19200000 元的总价款购买涉诉房屋;郭某应于协议签署时向真爱公司支付定金 500000 元。因董某当天不能提供真爱公司的授权委托书,三方商定,郭某先将 500000 元定金交到链家公司。随后,郭某将 500000 元定金转账至链家公司经纪人员的账户,董某出具了收据。2016 年 3 月 18 日,董某持真爱公司的营业执照复印件、真爱公司法定代表人何志方的身份证复印件、董某的身份证复印件、真爱公司股东会决议复印件、真爱公司委托董某出售涉诉房屋的授权委托书、真爱公司的公章来到链家公司。董某在郭某及链家公司经纪人员的面前在真爱公司委托董某出售涉诉房屋的授权委托书、《买卖定金协议书》上加盖了真爱公司的公章。此后,董某作为真爱公司委托代理人与郭某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。该合同约定,真爱公司将涉诉房屋以 19200000 元的价格出售给郭某;郭某向银行申请贷款 9000000 元用于支付部分房价款。随后,董某作为真爱公司委托代理人与郭某、链家公司签订《补充协议》,约定涉诉房屋的房价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为 19200000 元,此价格为真爱公司净得价,不含税;真爱公司承诺在 2016 年 5 月 31 日前取得涉诉房屋的所有权证,且必须在取得房屋产权证后 5 日内通知郭某、链家公司,并积极配合办理房屋产权转移登记手续;真爱公司承担其应缴纳税费,郭某承担其应缴纳税费;此房款包含 1 个产权车位。当日,链家公司将收取郭某的 500000 元交给了董振武。
2016 年 3 月 18 日,董某作为真爱公司委托代理人与郭某、链家公司签订《居间服务合同》,约定真爱公司、郭某委托链家公司作为交易居间人,并应积极配合链家公司的居间活动;链家公司应遵守相关法律规定,尽职提供居间服务。
真爱公司未在 2016 年 5 月 31 日前取得涉诉房屋的所有权证,因房屋买卖合同的履行存在障碍,2017 年 6 月,郭某在本院对真爱公司、链家公司提起房屋买卖合同纠纷之诉讼即本案。在审理中,真爱公司不认可其与郭某之间存在房屋买卖合同关系,遂将董某、郭某及链家公司诉至本院,另行提起确认合同效力纠纷之诉,请求确认董振武与郭某于 2016 年 3 月 18 日签订的编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》对真爱公司不发生法律效力;请求确认董某、郭某及链家公司签订的补充协议对真爱公司不发生法律效力;诉讼费由董某、郭某及链家公司负担。
该案审理中,当事人均不申请对合同签订时涉诉房屋的市场价值进行评估,真爱公司表示,涉诉房屋 19200000 元的成交价与市场价格相近,但《补充协议》中约定此房价包含 1 个产权车位,这样成交价格就偏低了;董某表示,该成交价就是当时的市场价格;郭某表示,合同约定是合法有效的;链家公司表示,该成交价略高于当时的市场价格。
本院经审理认为,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。郭某通过链家公司的居间服务得知真爱公司委托董某出售涉诉房屋,合同签订前董某多次带领郭某到涉诉房屋去看房,还提供了真爱公司的营业执照复印件、真爱公司法定代表人的身份证复印件、真爱公司股东会决议复印件、真爱公司委托董某出售涉诉房屋的授权委托书,并在郭某面前给该授权委托书加盖了真爱公司的公章,郭某才签订了房屋买卖合同。就董某是否有代理权一节,董某与真爱公司各执一词,真爱公司称其没有委托董某出售涉诉房屋,董某则称真爱公司的法定代表人口头委托其出售涉诉房屋。通观全案,郭某在房屋买卖合同订立过程中,没有任何过错,合同订立时其有理由相信董某有代理权,现董某与真爱公司关于董某是否有代理权的争议,不影响董某的代理行为对真爱公司发生法律效力。据此,本院于 2018 年 6 月 6 日对该案作出(2018)京 0101 民初 1911 号民事判决:驳回真爱公司的诉讼请求。
真爱公司不服该判决,上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理,于 2018 年 10 月 15 日作出(2018)京 02 民终 7631 号民事判决:驳回上诉,维持原判。
在本案审理中,郭某表示,鉴于其对真爱公司负有支付房价款的义务,而真爱公司不同意履行合同义务,其愿意将扣除已付定金 500000 元之外的全部剩余房价款 18700000 元提存到法院,作为履行合同的保证。之后,郭某将剩余房价款 18700000 元交至本院。
另,在本案审理中,郭某于 2017 年 7 月 24 日向本院申请财产保全,请求对真爱公司名下的涉诉房屋予以查封。郭某以登记在其名下的北京市东城区×号楼×层×单元×号房屋作为担保,郭某之夫陈某以登记在其名下的北京市密云区×号楼×号房屋提供担保。本院经审查,于 2017 年 7 月 26 日作出裁定:一、查封郭某名下位于北京市东城区×号楼×层×单元×号房屋;二、查封陈某名下位于北京市密云区×号楼×号房屋;三、查封真爱公司名下涉诉房屋。
经查,郭某名下位于北京市东城区×号楼×层×单元×号房屋的用途为住宅,陈某名下位于北京市密云区×号楼×号房屋的用途为商业。对于郭某是否属于北京市政府颁布的住房限购政策中的限购范围,郭某称其家庭只拥有上述两套房屋,陈某名下房屋是商业用途,不是住宅房屋,故郭某不属于限购范围。链家公司称,根据以上情况,郭某不属于限购范围。
上述事实,有当事人的陈述,《买卖定金协议书》,《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,《补充协议》,收据,《居间服务合同》,北京市东城区人民法院(2018)京 0101 民初 1911 号民事判决书,北京市第二中级人民法院(2018)京 02 民终 7631 号民事判决书,授权委托书,《商品房现房买卖合同》,房屋档案材料和庭审笔录等在案为证。
本院认为:合同各方当事人均应按约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据人民法院生效判决认定的事实,董振武代理真爱公司与郭某签订有《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,并代理真爱公司与郭某及链家公司签订有《补充协议》,董某的上述签约行为已构成表见代理,上述合同对真爱公司具有法律约束力。根据上述合同约定,真爱公司将涉诉房屋以 19200000 元的价格出售给郭某。郭某已支付给真爱公司定金 500000 元。真爱公司取得涉诉房屋的产权后,其在本案庭审中明确表示不同意履行合同,该行为已构成违约,对此其应承担违约责任。现郭某要求继续履行上述合同,并同意支付剩余购房款 18700000 元,本院准许。郭某要求真爱公司、链家公司协助办理涉诉房屋的过户手续,符合双方合同约定,故本院对其上述诉讼请求予以支持。关于真爱公司提出郭某和丈夫陈某在北京市已有两套商品房,不具备购买涉诉房屋的资格条件的抗辩意见,根据北京市政府颁布的住房限购政策,规定对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭,限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。因郭某名下的房屋属于商品房,而陈某名下的房屋是商业用途,不是住宅房屋,故郭某不属于北京市住房限购政策的限购范围。真爱公司的其他抗辩意见,均缺乏法律依据,对此本院不予采纳。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定,判决如下:
一、原告郭某于本判决生效后七日内给付被告西安真爱服务事业股份有限公司剩余购房款一千八百七十万元(已交纳);
二、被告西安真爱服务事业股份有限公司、北京链家房地产经纪有限公司继续履行与原告郭某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和《补充协议》,于本判决生效后七日内协助原告郭某办理北京市东城区×号院×号楼×层×号房屋的买卖过户手续,将该房屋的所有权变更登记至原告郭某名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费 134000 元,由被告西安真爱服务事业股份有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。
保全费 5000 元,由被告西安真爱服务事业股份有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审判长 刘钧强
人民陪审员 薛 芳
人民陪审员 王东旭
二〇一八年十一月二十日
书记员 孙 颖

2016 年的 3 月,在链家中介的帮助下,业主真爱公司和购房人郭某签订了一份房屋买卖合同,买家就是本案中的原告郭某,卖家是一家公司(真爱公司),签订合同的人是公司委托的董某。

合同签订后,真爱公司不同意给买家郭某过户,于是郭某就把真爱公司告上法庭,要求法院判决强制过户。

法庭上,真爱公司明确表示不同意给购房人过户,他提出了两点意见:第一,董某没有取得我的授权,不是我的真实意思表示,第二,郭某作为买家,不具备购房资格。

不过法院对这两点意见都没支持。法院认为,代理人董某构成表见代理,这个房子也是商业用房,当年是不限购的。于是法院下了判决,要求业主过户。

这个判决是这么判的:

一、原告郭某于本判决生效后七日内给付被告西安真爱服务事业股份有限公司剩余购房款一千八百七十万元(已交纳);
二、被告西安真爱服务事业股份有限公司、北京链家房地产经纪有限公司继续履行与原告郭某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和《补充协议》,于本判决生效后七日内协助原告郭某办理北京市东城区×号院×号楼×层×号房屋的买卖过户手续,将该房屋的所有权变更登记至原告郭某名下。

判决第一条是让郭某把房款交给真爱公司,没毛病。

第二条是让真爱公司和链家给郭某过户。这就有点意思了。因为按理来说,过户是业主这一边才能配合,是业主的义务,其实和中介没什么关系。也就是说如果只是判真爱公司过户给郭某,不加上链家公司,其实也没什么问题。

实践中,如果真爱公司拖着不过户,链家是一点办法也没有的。我作为房产律师经常和链家的法务团队打交道,以我对链家法务团队的理解和认识,他们是不会因为疏忽大意,就随便不执行生效判决的。而链家这家企业虽然经常吃官司、败诉,但是还觉没有达到故意拖着不执行生效判决的程度,在我们告赢他的官司里,一贯可以做到愿赌服输。所以我个人推测,因为真爱公司不配合过户,导致链家没有办法按照法院的要求办理过户手续,没有执行法院的生效判决,于是,左总就被限制交易了。

从这个判决来讲,北京的实践中也确实有把中介或者银行带上的情况——毕竟过户手续里面可能还包括“解抵押”“网签”等等一系列问题,没有中介和银行的配合也不方便,所以也不能说法院判错了。总之,真爱公司和链家没有按照判决把房子过户给郭某,于是法院也毫不含糊,限制了左晖的消费。

综上所述,左晖被限制消费,第一不是个大新闻,是个小案子,第二,我认为也有一点儿冤枉。一个公司做到链家这个级别,每天其实是官司不断的,如果随便一个判决就能让法人代表限制消费,而理由又不能充分的令人信服,就会引发一系列的问题。这年头造谣动动嘴,辟谣跑断腿,限制消费固然有利于提高执行效率,但是也应当有必要的慎重在里面。

最后,说一句题外话。2016 年的时候,正是房价猛涨的时候。当年在北京,卖了房子突然找个理由不卖了的案子,律所一个月最多的时候能接到 45 个。对于这些不诚信的行为,法律上却几乎没什么能有效制约毁约者的惩治措施。

大家买房的时候,也一定要记得,尽量直接和业主进行交易,不要看随便什么人拿着授权书就跟对方谈。郭某和真爱公司这场纠纷,法院判决表见代理,很有可能也是考虑到种种情况,支持了购房人,不支持的可能性也是有的。

原告郭某虽然打赢了官司,这前后折腾了 3 年时间才买到房子。如果当年看到卖家不是业主本人扭头就走,岂不是把这三年省下了。

作为中介,链家也有责任,在二手房交易中,买家支付大笔中介费给中介,专业的中介如果不是只想着促成交易,坚决要求让业主本人出来签合同,左总也不用被限制交易了。

从这个角度说,左晖被限制消费也并不冤。

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